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５００万円位たまったら不動産投資を始めましょう。不動産投資は、昔から行われてきましたが、どちらかと言うと地主さんが土地活用の一環としてやることが多かったようです。それ以外の方で、不動産投資を実行していた人は少数でした。しかし、「金持ち父さん貧乏父さん」のヒット以来、日本でも０から不動産投資を手がける方が増えてきました。金融機関の融資で収益還元法を取り入れる銀行が現れてはじめからフルローンでの不動産投資がブームになりました。今は、サブプライム問題からの流れで金融機関は、融資に消極的になっています。しかし、いつまでもこれが続くわけがありません。
不動産の家賃収入は、総合課税になります。減価償却も使えますので税金のコントロールがある程度できます。さらに、5棟10室の事業的規模を超えれば、青色申告ならば65万円控除になります。利益が1000万円を超えるようならば、法人にして経費を落としやすくすることも出来ます。サラリーマンのままだと税金を安くすることなどは、ほとんど出来ません。個人事業主や会社経営者になって初めて自分で税金をコントロールできるのです。
しかしながら、不動産から利益が出なければどうしようもありませんし、資金繰りに行き詰ることもあります。実際、北海道の新築ワンルームをフルローンで購入した大家さんは大変な思いをしているようです。家賃は、どんどん下がるし、入居率も低下しています。
リスクは、ありますが投資としても魅力は捨てがたいと思います。安い物件から初めて少しずつ増やしていくのが健全な未知だと思います。
下にＣＦネッツの倉橋社長の不動産投資成功方程式を書いておきました。 |
| 不動産投資成功方程式① |
ＮＯＩ（ネット収入）÷ＡＤＳ（年間返済額）＝ＤＣＲ（安全率）＞1.3 |
| 不動産投資成功方程式② |
ＣＦ（キャッシュフロー）＝ＮＯＩ-ＡＤＳ |
| 不動産投資成功方程式③ |
ＦＣＲ（フリー・アンド・クリア・リターン）＝ＮＯＩ÷総コスト×100 |
| 不動産投資成功方程式④ |
ＣＣＲ（キャッシュ・オン･キャッシュ・リターン）＝ＣＦ÷自己資金×100 |
| 不動産投資成功方程式⑤ |
Ｋ％(ﾛｰﾝｺﾝｽﾀﾝﾄ）＝ＡＤＳ÷ローン残高×100 |
| 不動産投資成功方程式⑥ |
Ｖ（価値）＝Ｉ（ネット収入）÷Ｒ（キャップレート） |
| 不動産投資成功方程式⑦ |
１００％＞ＬＴＶ＝ローン総額÷購入価格×１００＊ＬＴＶ（ローン・ツー・バリュー）
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